استفاده از مدیریت پیمان یکی از بهترین راهکارها برای اجرای یک پروژه ساختمانی است. بسیاری از افراد قادر به تأمین هزینه‌های مراحل مختلف پروژه هستند اما به دنبال فردی می‌گردند که مسئولیت‌های اجرایی و عملیاتی پروژه را به عهده بگیرد. مراحل ساخت پروژه شباهت‌هایی به مشارکت در ساخت دارد، اما در اینجا، فرد سازنده مسئول پرداخت هزینه‌های ساخت نمی‌باشد. در این سناریو، از قرارداد مدیریت پیمان ساخت بهره گرفته می‌شود. مدیریت پیمان به معنای اداره عملیات پیمانکاری است، که پیمانکار (سازنده) متعهد می‌شود پروژه ساخت و ساز را مدیریت و اجرایی کند، با رعایت شرایط و قوانینی که بین او و کارفرما وجود دارد.
مدیریت پیمان چیست؟
ساختار توافقی که به نام “مدیریت پیمان ساخت” شناخته می‌شود، یک نوع قرارداد برای اجرای پروژه‌های ساختمانی است که در آن، کارفرما تمام ابعاد برنامه‌ریزی و مدیریت اجرای پروژه را به یک فرد حقوقی یا حقیقی واگذار می‌کند. در این نوع تعاون، پیمانکار مدیریت پروژه درصدی از کل هزینه‌های ساخت و ساز را به عنوان حق الزحمه دریافت می‌کند. این قرارداد که در مدیریت پیمان انجام می‌شود، از نظر اقتصادی برای هر دو طرف معقول و مفید است. به این صورت که کارفرما با پرداخت هزینه کمتر، بهترین کیفیت اجرای پروژه را دریافت می‌کند؛ زیرا مدیریت و برنامه‌ریزی پیمانکار به گونه‌ای است که عملیات را با بهترین کیفیت و با هزینه‌های کمتر انجام دهد. همچنین این قرارداد برای پیمانکار نیز مزیت دارد، چرا که تنها مسئولیت مدیریت پروژه را بر عهده دارد و هزینه مستقیم برای اجرای پروژه را پرداخت نمی‌کند.
بیشتر بخوانید: طراحی فاز یک معماری
مزایای روش مدیریت پیمان
در مدیریت پیمان، دخالت کارفرما و اشخاص غیر متخصص در جنبه‌های فنی و اجرایی پروژه کاهش می‌یابد. این رویکرد باعث تسریع در اجرای پروژه و ارتقاء کیفیت اجرا می‌شود. این روش، به خصوص در پروژه‌های پیچیده و پیش‌بینی ناپذیر، یک گزینه موثر برای کارفرما و مدیر پیمان محسوب می‌شود. به عنوان مثال، در پروژه‌های بازسازی که با چالش‌هایی ناشی از تخریب‌ها و تغییرات ناگهانی در نظرات مالک مواجه می‌شوند، روش مدیریت پیمان به عنوان یک راهکار کارآمد ظاهر می‌شود. این رویکرد کمک می‌کند تا مسائل غیرضروری و مخرب میان کارفرما و مجری کاهش یابد و طرفین از ضررهای احتمالی جلوگیری کنند.
- در قراردادهای مدیریت پیمان، پرداخت حق الزحمه به مدیر پیمان به تدریج و با توجه به هزینه‌های اجرای پروژه صورت می‌گیرد. این نوع قرارداد باعث می‌شود که مدیر پیمان تنها به منظور جلب رضایت کارفرما و حفظ منافع او فعالیت کند و تمایلات سودجویانه نداشته باشد.
- این روش منجر به کاهش مسئولیت‌های کارفرما می‌شود. مسائل فنی، ایمنی، ارتباطات با همسایگان و اجرای دقیق نقشه‌ها توسط تیم مدیریت پیمان پیگیری می‌شوند و این باعث کاهش زحمات و مسئولیت‌های کارفرما می‌گردد.
- همچنین، با تنظیم قرارداد مدیریت پیمان، زمان اجرای پروژه کاهش می‌یابد و فرایندهای تخصصی با استفاده از منابع موجود، با هزینه کمتر انجام می‌شود. این روش به مدیر پروژه امکان می‌دهد تا بهترین کیفیت را با هزینه کمتری فراهم کند. همچنین، تنها ارتباط مدیر پروژه با کارفرما ایجاد می‌شود و نیاز به ارتباط با تمام پیمانکاران برطرف نمی‌شود.
بیشتر بخوانید: انتخاب رنگ دکوراسیون خانه
شرح وظایف طرفین قرارداد مدیریت پیمان(کارفرما، مشاور و پیمانکار)
در یک قرارداد مدیریت پیمان ساخت و ساز، سه نقش اصلی تعریف می‌شود:
- کارفرما:
کارفرما می‌تواند یک فرد حقیقی یا حقوقی باشد و در بعضی موارد ممکن است خود مالک زمین باشد یا به عنوان معاون مالک به عنوان کارفرمای پروژه شناخته شود. او مسئول تمامی هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز پروژه است و معمولاً در قراردادهای بزرگ ملزم به بیمه کردن طرفین قرارداد می‌شود. اطلاعات مربوط به پروژه از طریق مشاور به پیمانکار منتقل می‌شود.
بیشتر بخوانید: نمای جی اف آر سی
- پیمانکار:
پیمانکار یکی از طرفین اصلی قرارداد مدیریت پیمان است و مسئولیت مدیریت پروژه ساخت و ساز را بر عهده دارد. پیمانکار می‌تواند با رعایت دو اصل در قرارداد شرکت کند؛ در یک حالت مسئولیت تهیه تمامی تجهیزات، مصالح و نیروهای انسانی با اوست و هزینه کلی توسط کارفرما تعیین می‌شود. در حالت دیگر، تمامی مصالح توسط کارفرما تهیه می‌شود و پیمانکار مسئول تهیه تجهیزات و استخدام نیروها می‌باشد. در این صورت، هزینه‌ها مربوط به تهیه مصالح به پیمانکار تحویل داده نمی‌شود و تنها هزینه‌های تهیه تجهیزات و نیروها به او پرداخت می‌شود.
- مشاور:
مشاور در قرارداد مدیریت پیمان نقش مهمی دارد، او وظیفه دارد تا پس از مشورت با کارفرما، قرارداد مناسبی را تهیه کرده و سپس بررسی کند که آیا پروژه با خواسته‌های کارفرما هماهنگ است یا خیر. حضور مشاور به منظور کاهش ریسک اشتباهات و ضررهای احتمالی قرارداد حائز اهمیت است و از بروز تاخیرهای غیرمجاز جلوگیری می‌کند.
سوالات متداول مدیریت پیمان
مدیر پیمان عهده دار اجرای پروژه است و وظایف او شامل تأمین کالا و مصالح مورد نیاز، انجام مذاکرات و تنظیم قراردادها، مدیریت امور مالی مربوط به کارگران و پیمانکاران و گاهی اوقات دریافت مجوزها و هماهنگی‌های لازم برای آغاز، اجرا و به پایان رساندن پروژه می‌باشد. با این حال، مطابق با شروط قرارداد مدیریت پیمان، بخشی از وظایف مانند دریافت مجوزها و انشعابات ممکن است به عهده مدیر پیمان نباشد و به صورت مستقیم توسط کارفرما انجام شود. به طور کلی، مدیر پیمان به پیمانکاری اطلاق می‌شود که مسئولیت انجام وظایف مدیریتی را بر عهده دارد.
روش پرداخت دستمزد به مدیر پیمان باید براساس اقدامات او و پیشرفت پروژه متغیر باشد. این ساختار پرداخت باید با دقت در قرارداد تعیین شود و زمان و مقدار پرداخت‌ها به جزئیات در نظر گرفته شود. به‌عنوان مثال، ممکن است با مدیر پیمان توافق شود که درصد معینی از دستمزد او را به صورت ماهیانه و به نسبت به اقدامات انجام شده پرداخت نمود.
تفاوت بین مدیریت پیمانکاری و مدیریت ساخت در نحوه قراردادبندی و نقش‌آفرینی آن‌ها نهفته است. در مدیریت پیمان، قرارداد مستقیماً با پیمانکاران منعقد می‌شود و این نقش در حوزه اجرایی فعالیت دارد. در مقابل، مدیران ساخت و ساز تنها قراردادهای تجاری را اداره می‌کنند و قراردادها توسط مشتری تعیین می‌شوند.
تفاوت حقوقی این دو به این صورت است که مدیریت پیمان به عنوان یک اصل عمل می‌کند، در حالی که مدیر ساخت و ساز به عنوان یک عامل. این به این معناست که در قراردادهای مدیریت پیمان، کارفرما یک قرارداد اجرایی دارد. در مقابل، در مدیریت ساخت و ساز، مالک ممکن است با پیمانکاران قراردادهای متعددی داشته باشد. هرچند که ممکن است مالک از پیمانکاران ضمانت‌ها بخواهد تا بتواند در صورت ورشکستگی مدیریت پیمان، مستقیماً از آن‌ها شکایت کند.
نتیجه گیری
با دانش جامع از توانایی‌ها، التزامات و وظایف مدیر پیمان، می‌توانید یک قرارداد قوی را امضا کنید. همچنین مشاوره از یک کارشناس ماهر، به شما کمک خواهد کرد تا پروژه‌تان بهبود یابد.
در صورت داشتن هرگونه سوال درباره “وظایف مدیر پیمان” و جزئیات قرارداد مدیریت پیمان، می‌توانید از مشاوران شرکت مهندسین مشاور آژند پنام بپرسید. این گروه که دارای تجربه در ساخت انواع ساختمان‌ها است، انواع قراردادهای ساخت و ساز را اجرا می‌کند از جمله قرارداد مدیریت پیمان، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان و قرارداد مرمت و بازسازی. این گروه شما را در ساخت ساختمان یا آپارتمان مورد نظرتان هدایت می‌کند.
